マンション投資に潜むリスクとは
こちらの記事では、マンション投資に潜むリスクについて解説していきます。これからマンション投資を始めたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
マンション投資8つのリスク
空室リスク
不動産投資のリスクといえば、空室リスクを真っ先に思い浮かべる方が多いでしょう。これは、入居者がおらず家賃収入が得られないというリスクになります。空室が長く続いた場合には、ローンの返済が難しくなる可能性もありますので、物件を選ぶ際に空室リスクが高い物件ではないかをしっかりと見極める必要があります。
滞納リスク
入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性も考えられます。こうなると家賃収入が入らないため、赤字経営や経営破綻につながる恐れもあります。滞納リスクに対しては、家賃保証会社の利用や、入居時に連帯保証人を義務付ける、もし滞納が発生したら管理会社と連携して素早く対応するなどの対策が考えられます。
老朽化による修繕リスク
建物は、時間の経過に伴って老朽化してしまい、修繕を行う必要が出てきますが、多額の費用が発生するケースも。部屋の中は原状回復義務によりある程度入居者により修繕が行われるものの、どうしてもある程度の負担は必要になってきます。また、一棟マンションの大規模な修繕を行う場合には、1,000万円単位の費用がかかることもあります。
災害リスク
例えば地震や洪水、火事などにより建物が損傷・倒壊するリスクも考えられます。日本のどこで不動産投資を行ったとしても災害リスクをゼロにはできませんので、火災保険や地震保険の加入などによりあらかじめ備えておく必要があるといえるでしょう。
不動産価値の下落リスク
不動産投資を行う場合には、所有する不動産の価値が下落してしまうリスクもあります。例えば築年数が古くなった、競合物件が増えたなどによって需要が減ると、結果として資産価値も下がってしまいます。また、不動産価値が下がると、思ったような金額での売却が難しくなることもあります。
金利上昇のリスク
物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇するとローン返済額が増えるため、利益が圧迫される、赤字が増えるといった状況も考えられます。不動産投資ローンの場合は返済期間が長期にわたりますので、金利上昇リスクに注意しましょう。
家賃下落のリスク
一般的には、物件は新築をピークとして家賃相場は下落していく傾向がありますが、もしその物件が需要の高いエリア等にある場合には、長期にわたって家賃価格帯の維持が可能です。しかし、ニーズが少なく空室が目立つようだと、家賃を下げざるを得ない状況に陥ることも考えられます。
管理会社倒産のリスク
管理を依頼している会社が倒産するリスクもゼロではありません。かつて、「かぼちゃの馬車事件」と呼ばれる事件が起こりました。これは女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた会社が経営破綻したことにより、こちらの会社から物件を購入していた不動産投資家に賃料の支払いが行われない状況に。その結果、自己破産をせざるを得ない不動産投資家が続出した事件です。
このように、不動産投資においては管理会社が倒産する可能性も考えられますので、不動産会社を選ぶ際にはさまざまな面を比較して検討する必要があるといえます。
マンション投資がやめておけと言われる理由
避けて通れないリスクがある
マンションの劣化は避けて通れません。結果、修繕・大規模修繕など大きな出費が待っています。
劣化具合はそれまでの利益と関係ありません。極論ですが、空室が続いていて利益がほとんどなかったとしても、紫外線や経年劣化、海沿いであれば潮風の影響など、劣化は止められないのです。細かく必要になる修繕費用、さらには大きな出費となる大規模修繕が必要で、利益効率が悪いことから「やめとけ」との声があります。
利回りが低い
マンション投資は株式投資やFXなど他の投資と比較すると、「リスクが高い割に利回りが低い」という声もあります。空室や滞納など、自分の采配だけではコントロールできない部分があるため、「リスクの割には…」という声になるのでしょう。
もちろん他の投資と比較しての話ではありますが、リスクの高さと比べると得られる利益が少ないとの声から、「やめとけ」との声や、マンション投資よりも株式投資やFXの方が大きな利益が得られるとの声があります。
ローン返済がきつい
マンション投資を行った際、得られる収入は稼働状況次第ですが、支払うべきローンは必ず発生します。また、ローンは金利上昇リスクもあれば、不動産会社が倒産して収入がなくなってしまった場合でも支払う必要があります。
また、月々の返済額が多い場合、借り手がいて部屋をしっかりと稼働させててもローンの支払いを差し引くとさほど利益にならないケースもあります。
マンション投資のメリットとは
ここまで紹介したように、マンション投資にはリスクがあります。しかし、メリットがあるのも事実です。ここではマンション投資のメリットを紹介しましょう。
生命保険の代わりになる
マンション投資で利用するローンには団体信用生命保険が含まれているものが多いため、万一運用途中で本人が亡くなる、あるいは高度障害になってしまった場合、保険が適用されることでローン免除され、残された家族に無借金のマンション「だけ」が残ります。
節税対策になる
マンション投資は経費計上できる項目が多いため、不動産所得を抑えやすい点に加え、物件取得費用を毎年の減価償却費として経費計上にできます。結果、所得税や住民税の節税として役立ちます。利益よりも節税のためにマンション投資に励んでいる人もいるほど、マンション投資におけるメリットとして定着しています。
レバレッジ効果がある
投資の世界におけるレバレッジとは小さな資金で大きな利益を狙うことを意味します。マンション投資の場合、ローンを活用することで利益を狙うことから、初期費用・自己費用を抑えてスタートすることができます。仮にフルローンでマンション投資を行う場合、限りなく0円に近い初期費用でマンション投資を始めることができます。この点は株式投資やFXにはない魅力です。
信頼できる不動産会社を選ぼう
ここまでご紹介してきたとおり、不動産投資にはさまざまなリスクがついて回ります。そのため、このようなリスクにあらかじめ対策しておく必要がありますが、一人で対策を行うのは非常に難しいでしょう。信頼できる不動産会社を選び、一緒に対策を行っていくことがおすすめといえます。
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