利回り
マンション投資をする上で重要な「利回り」。これからマンション投資を検討している方は、必ず利回りについて知っておく必要があります。そこで、こちらのページでは、利回りの種類や計算方法、理想の利回り数値などについて解説します。
マンション投資の
利回りは2種類
マンション投資で重要な「利回り」は、投資した金額に対する「収益の割合」を指します。物件の収益力を図るための大切な指標ですが、利回りには種類があり、それぞれ計算方法があるのでしっかりとした根拠を見極める必要があります。
表面利回り
表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、投資する物件の価格に対する年間で得られる賃料収入の割合を指します。物件の取得時や物件を維持・管理する際に必要な経費を考慮していないので、表面利回りだけをみて判断をすると、後々「こんなはずではなかった」となってしまう可能性があるので注意が必要です。
表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は、以下の式を使って算出します。
- 「表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100」
マンション投資に関する広告に出ている数字はこちらの表面利回りである可能性が高いため、実質利回りで計算してみることをおすすめします。
実質利回り
実質利回りはネット利回りやNOI利回りなどとも呼ばれており、年間で得られる賃料収入の割合だけでなく、物件の取得時・諸経費、維持・管理費用なども差し引いた収益率となるため、より実際の数値に近い利回りとなります。
必要経費を差し引いた利回りなので、マンション投資をする際はこの実質利回りの数値を重視して決めていくと良いでしょう。
実質利回りの計算方法
実質利回りは以下の式を使って算出します。
- 「実質利回り（％）＝（年間収入-年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100」
こちらに含まれる諸経費は、登記費用や司法書士への報酬、仲介手数料や火災保険などが含まれているので、自分が運用する場合の経費を含めた上で、自分で実質利回りを計算してみると良いでしょう。
理想の利回り数値とは
マンション投資における理想の利回りは、新築物件、中古物件といった物件タイプによっても異なります。空室リスクや修繕リスクも異なる2つの物件それぞれの理想の利回りは、新築物件は3～10％、中古物件は5.5％～15％となっています。
これらの数字は区分マンションなのか、一棟マンション・アパートなのか、戸建て住宅なのかでも変化します。
まとめ
物件情報を見ていると、「利回り◯％！」と高い利回りで書かれているマンション・アパートもありますが、広告で掲載されている利回りだけに踊らされること無く、自分の投資目的に合わせた良い物件を選ぶことが大切です。
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