不動産投資における税金の考え方
不動産投資では「税金の知識」が収支を左右する大きな要素の一つです。税金対策を知っていることで、手取りに大きな差が生じることも少なくありません。
当記事では、福岡でマンション投資を検討している方に向けて、投資にかかる主な税金の種類と対策の考え方を解説しています。
不動産投資の税金はどのタイミングで発生するのか？
購入時にかかる税金
マンション購入時にかかる主な税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などです。
不動産取得税は固定資産税評価額をもとに算出され、その具体的な税額は購入後に自治体から通知されます。登録免許税や印紙税は、登記や契約時にかかる税金です。初期費用として事前に見積もっておくことが大切です。
保有中にかかる税金
物件を所有している間は、「固定資産税」と「都市計画税」が毎年発生します。
特に福岡市内では人気エリアの地価が高いので、そのような場所のマンションを選んだ場合、保有中の税金も高くなる傾向があります。
新築物件については軽減措置が適用される場合もあるため、自治体ごとの制度も確認しておきましょう。
売却時にかかる税金
売却益が出た場合には、「譲渡所得税」が課されます。税率は、物件の所有期間（5年以下か5年超か）により異なるので、、売却益が予想される場合には、投資戦略の1つとして売却タイミングを検討することも重要です。
なお、短期での売却を検討している場合には、税率が高くなることにご注意ください。
家賃収入がある場合の税負担
賃貸運用によって得られた家賃収入には、「所得税」と「住民税」がかかります。管理費・修繕費・ローン利息など、各種の必要経費を差し引いた利益に対して課税されます。
帳簿管理をしっかりと行い、経費の取りこぼしがないようにしましょう。
税金を減らすためにできること
経費として計上できる支出
マンション経営に関する支出の多くは、必要経費として計上できます。管理費・修繕費・税理士報酬・交通費・通信費なども対象となるので、しっかりと領収書や明細を保管しておけば節税に活かせます。
多忙な中でも日頃から経費の記録を怠らず、適正な範囲で経費を活用することが節税の基本方針になります。
減価償却による利益の調整
物件の購入費用を一度に全額経費計上することはできませんが、購入費用を毎年一定額「減価償却」として経費に計上することができます。特に中古物件は償却期間が短いので、早期に節税効果を得ることができます。
法人化の検討
物件を複数戸所有している場合、運営主体を「個人」ではなく「法人」にしてみても良いでしょう。
個人として課される「所得税」は法人の「法人税」にあたりますが、法人税率は所得税より低めに設定されているケースも多いので、法人化すれば経費として認められる支出の範囲も広がります。
ただし、法人化には設立費用や会計処理の負担も生じるので、ある程度の規模感をもって運用している方に向いている選択肢とお考えください。
確定申告と税務対策
マンション投資をしている場合、原則として毎年確定申告が必要になります。確定申告には青色申告と白色申告がありますが、青色申告を選べば、毎年最大65万円の所得控除を受けることができます。加え、赤字が出た際には給与所得との損益通算もできるので、特別な事情のない限り青色申告を選択しましょう。
確定申告には膨大な作業が必要となりますが、これを「作業」ではなく「節税戦略」の一部と捉えることで、マンション投資の収支に対する意識も変わります。
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税金対策をサポートしてくれる相手
税理士の活用
税金全般に関しては、可能であれば不動産投資に詳しい税理士の力を借りるようおすすめします。税理士に相談すれば、節税方法に関する助言だけでなく、リスクのある経費の扱いや税務署対応の方針など、具体的なサポートを受けられることも少なくありません。
顧問契約ではなくスポット相談だけでも、大きな節税効果や作業負担の軽減につながる可能性があります。
不動産投資会社による支援
福岡では、物件紹介だけではなく資金計画や税理士の紹介など、様々なサービスを取り扱う不動産投資会社が増えています。特に、税引き後のキャッシュフローまで考慮してアドバイスをしてくれる不動産投資会社は、初心者にとって非常に心強い存在です。
無料セミナーや個別相談
福岡市内では、マンション投資や税務に関する無料セミナーが定期的に開催されています。税制改正への対応や節税手法を知る機会として、これらのセミナーは大変有益です。セミナー終了後、個別相談に応じている会社もあるので、ぜひこれらの機会を有効に活用しましょう。
まとめ
マンション投資では、税金の仕組みを「知っているかどうか」が納税額を大きく左右します。
脱税は違法ですが節税は合法。できる限り節税したい方は、税制への理解を深めるとともに、信頼できるパートナーに相談することが大切です。
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