修繕リスク

近年さまざまな場面で投資に対する注目が高まっています。このページではその中でも「不動産投資」に着目し、数あるリスクの中でも修繕リスクについて解説します。どういったものか、どう対応すべきかなどを紹介します。

マンション投資の修繕リスクとは

マンション投資における修繕リスクとは、収益を獲得するためにマンション投資を行っているにも関わらず、修繕を行わなければならないために多額の費用を要して収益幅が減ってしまうようなものをいいます。マンション投資にはこの修繕リスク以外にもさまざまなリスクが潜んでいます。

マンション投資に潜むリスクとは
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退去時の原状回復

入居者が退去になった場合、次の住人に貸すために部屋をきれいにしなければいけません。入居前の状態に戻すことを「原状回復」といい、破損や汚損があった場合にはルームクリーニング代などの費用がかかってしまいます。入居者が退去時に一定の費用を負担する契約になっていることが多いですが、一定額を超えるとオーナーが負担しないといけなくなることがあります。

設備の故障

備え付けの設備がある場合、故障してしまうと修理しなければいけません。入居者は部屋を借りる際にその設備も含めて賃貸をすることになりますので、普通に使用して故障した場合にはオーナーが修繕費を負担しなければならないでしょう。

大規模修繕費

建物はきれいに使っていたとしても、一定期間が経過すると大規模修繕を行う必要が出てきます。これは経年劣化に伴う修繕であることが多く、不動産投資・運用を行うにあたってはこの大規模修繕を投資計画として織り込むことがあります。また、区分マンションの場合はその大規模修繕に備え、修繕積立金が発生することがあります。

空室対策のリフォーム

不動産投資はいかに高い稼働率を維持するかが重要です。そのためなかなか空室が埋まらない場合、リフォームするなどして部屋をブラッシュアップし、価値を高めることで入居者を集めるという戦略的な設備投資を行うことがあります。

修繕費への対応を解説

原状回復特約で一部借主負担を決めておく

原状回復に関する修繕費は借主が負担するもの・貸主が負担するものと2通りあります。これは入居時の賃貸借契約で明確に決められていることが多く、「原状回復特約」によって一部を借主負担とすることがあります。これを明確に決めておかなければ退去時のトラブル要因になるでしょう。

借主の善管注意義務違反は借主負担

借主には「善管注意義務」があります。これは社会通念上あるいは客観的に見て当然要求される注意を払う義務のことをいい、本来払うべき注意を払わなかったことにより建物を破損・汚損するなどした場合、修繕費を借主が負担するべきという判断にいたります。

参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

リスクも踏まえた投資判断を

不動産投資はどこまでいってもリスクはゼロになりません。そのため投資判断を行う際にどこまでのリスクを見込むかが非常に重要です。まずはどういったリスクがあるのかをしっかり把握し、対策を考えておくことをおすすめします。

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