収支マイナスのマンション投資は失敗？
マンション投資における「収支マイナス」とは、月々の家賃収入よりもローン返済や管理費などの支出が上回る状態を指します。
一見すると失敗のように思えますが、実は帳簿上はマイナスでも問題ないケースもあります。たとえば、節税や売却益を見越した投資に立つ場合、帳簿上の収支はマイナスでも実質はプラスになるケースが少なくありません。
ただし、物件の担保価値が乏しい場合や将来の資産価値が不透明な場合には損失が拡大するリスクもあるので、慎重な戦略策定が必要です。正しい知識をもって投資戦略を練りましょう。
マイナス収支でOKなマンション投資
帳簿上の赤字ならむしろ節税に有効
帳簿上は「赤字」にも関わらず、実質はプラスとなるケースがあります。減価償却費は実際の支出ではありませんが経費計上できるので、その分だけ節税効果を得ることができます。
減価償却費の経費計上による主な節税対象は所得税や住民税などです。節税により実質的にプラスとなれば、投資としては成功といえるでしょう。
売却時に利益が見込めるなら毎月の赤字も許容範囲
たとえ月々の支払いが収入を上回っていたとしても、将来的に物件を高値で売却できれば、トータルではプラスになります。これが「キャピタルゲイン（売却益）」を狙った投資戦略です。
特に立地の良い物件や資産価値の高い物件は、時間の経過とともに値上がりすることが少なくありません。あらかじめシミュレーションした売却タイミングと価格帯で売却できれば、月々の赤字は戦略的な「先行投資」とも捉えることができます。
根抵当設定ができるなら次の投資にも活用可能
物件の担保価値が高く「根抵当権」を設定できれば、その極度額の範囲内で追加の借り入れが可能になります。
根抵当設定で銀行からの信頼性も高まれば、融資審査も有利に進みます。将来的な資産形成の有効な戦略です。
マイナス収支で失敗するマンション投資
担保価値が低い物件
担保価値が乏しい物件の場合、これを担保にした将来の再融資を受けることは難しいです。当然、根抵当設定も期待できません。特に、駅から遠い物件、築年数が古すぎる物件、管理体制が不十分なワンルームマンションなどは要注意です。
もとより担保として評価されないような物件は、将来的に家賃収入が下がるリスクも高く、結果としてマイナス収支のまま出口戦略が見つからず投資が失敗に終わるケースも少なくありません。担保価値が低く融資を受けにくい物件は、それ自体が「資産」ではなく「負債」となる可能性があります。
今後資産価値が下がりそうな物件
地方の過疎エリアや需要の減少が見込まれる地域の物件は、将来的な資産価値の下落が懸念されます。購入時に比べて売却時の価格が大幅に下がれば、いわゆる「オーバーローン」状態となり、売却時に差損が発生する可能性もあります。
たとえ現在の家賃収入が高く安定した利益を確保していたとしても、将来の出口で損を出してトータルでマイナスになれば、不動産投資は失敗です。再開発の計画や予想される人口推移など、地域の将来のプラス面とマイナス面を考慮しながら、慎重に物件を選ぶ必要があります。
戦略的マイナスは武器になる
たとえマンション投資の収支がマイナスでも、節税や将来の売却益を見込んだ戦略的なマイナスでしたら問題はありません。担保価値や資産価値を正しく見極め、長期的視野で投資戦略を練ることが、不動産投資の成功のカギとなります。
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