マンション投資は5年以内に売ると損！？
近年、老後の年金問題など将来への不安を背景に、マンション投資を始める方が増えています。家賃収入や売買差益を通じて利益を得ようとする人が多い一方で、「マンション投資は5年以内に売却すると損をする」とも言われています。ここではその理由を詳しく説明します。
5年以内のマンション売却は損な理由
短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なる税率
不動産を売却した場合、その利益は譲渡所得として課税対象になります。譲渡所得は所有期間が5年以下である場合に適用される短期譲渡所得と所有期間が5年超の場合に適用される長期譲渡所得に区別され、税率が大きく異なります。不動産を取得してから5年以内に売却してしまうと、短期譲渡所得として税金が課せられることになりますが、税率は長期譲渡所得に比べて20%程度も高くなっています。その時の売却価格などの条件によっても損得は変わりますが、所有期間5年が一つの区切りになること覚えておきましょう。
税金の計算方法
不動産の売却で生じる譲渡所得は譲渡収入金額から取得費と+譲渡費用を除いて算出します。譲渡収入金額は不動産そのものの売却代金と固定資産税の清算金を指していて、取得費は不動産の購入時にかかった費用を意味します。しかし建物の不動産価値は年々下がりますので、減価償却費を考慮する必要があります。そして譲渡費用は不動産の売却にかかった仲介手数料や登記費用などの諸費用を指します。これらを差引して算出される譲渡所得に税率をかけて税金が課されることになりますが、算出結果がマイナスになる場合は譲渡損失が発生したことになりますので、課税所得はゼロになります。
マンション売却で損をしないために
不動産投資において最も注意すべきは税金です。マンション売却において損をしないためには、税制を理解してうまく利用することです。居住用不動産の場合、マイホーム（居住用財産）を売却した時の特例として所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度があります。これは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と呼ばれ、いくつか要件はありますが、実際に自分が住んでいる住宅もしくは住まなくなってから3年以内のいずれかを満たせていればほぼ対象になると考えて差し支えありません。投資用物件においては利用することができませんが、このような制度を知っておくことも非常に重要です。
※参照元：国税庁公式HP/No.3302 マイホームを売ったときの特例（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）
中長期的に儲かる選択肢を
老後資金などを意識して投資を行う場合、今売るといくら儲かるかではなく、数年後・数十年後いくらまで資産が増えるかという中長期的に儲かる選択肢を検討するようにしましょう。しっかりと情報収集をし、どういった投資・運用がベストかを考えてみてください。
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