ワンルームマンション投資のからくり
どんなビジネスにも「絶対」はありませんので、不動産投資にも一定のリスクがあります。このページではワンルームマンション投資に焦点をあて、稼げるからくり・投資で失敗するからくりをそれぞれ紹介します。
ワンルームマンション投資で失敗するからくり
不当に高い値段で買ってしまう
不動産投資の検討では、得られる収益で初期投資の回収に何年かかるか見積もることが重要です。毎年出るキャッシュフローと初期投資のバランスを考えた時に「どう考えても回収できない」ような金額で購入すると確実に失敗します。
偽装入居や退去予定隠し
空室であるにも関わらず入居中であるかのように装う「偽装入居」や退去予定である入居者がいることを隠す「退去予定隠し」をされた物件に投資してしまうと、引き渡しを受けた直後に長期間空室が発生してしまう恐れがありますので、注意が必要です。
過大なシミュレーション
投資物件を検討していると収支予測の説明を受けると思いますが、「高めの賃料×満室稼働」「修繕費や原状回復費用を過少に設定」などの過大な利益計画になっている場合があります。利益計画は保守的に見る方が望ましいでしょう。
大規模修繕が近いことを隠される
投資について考える際、初期投資である「イニシャルコスト」と毎月発生する「ランニングコスト」を踏まえて利回りなどを検討します。しかし「修繕コスト」は意外と忘れがちです。毎月継続的に発生するわけではありませんが、一定期間ごとにある程度の支出が発生するのでこれを見落としていると当初の目論見と大きく差異が出てしまいます。
ワンルームマンション投資で稼げるからくり
適切な金額で購入する
きちんと回収できる金額で物件を購入することが最も重要です。発生する収益の継続可能性と獲得できるキャッシュフローから回収にかかる期間をきちんと検討し、現実的な水準の金額で物件を購入しましょう。前提となる収支計画もしっかりと精査し、保守的な利益計画で回収期間を計算することが重要です。
節税などでキャッシュを得る
ワンルームマンションの投資は「損益通算」が認められています。損益通算とは不動産所得で発生した赤字を給与所得などの黒字部分と相殺することで、所得金額を減らして税金の支払額を少なくすることができる仕組みです。支払った経費などを損金算入できるほか、初期投資の物件購入費用を耐用年数に応じて損金処理できる「減価償却費」も計上できるので、節税効果により多くのキャッシュを手元に残せる可能性があります。
失敗の可能性を下げよう
「絶対に勝てる投資」はありませんが、「失敗する可能性を下げる」ことはできます。きちんとリスクも検討し、保守的な利益計画で投資回収を考えましょう。不動産投資は家賃下落や空室リスクなどがつきものですので、これらも考慮した投資プランを検討しましょう。
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